L’inspection spécialisée du vice caché par un professionnel reconnu par la cour pour son expertise et sa connaissance du code de construction.
Un défaut est découvert dans la maison. Est-ce un vice caché, un vice apparent ou un vice latent?
Le vice caché dans le Code Civil du Québec
À ce sujet, l’article 1726 du Code civil du Québec se lit: » Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert
Un défaut est identifié à vérifier dans le rapport d’inspection préachat lors de la transaction immobilière. Est-ce un vice apparent ou un vice caché?
Deux erreurs à éviter
L’inspection commune n’est pas une inspection d’expert en vice caché.
Une erreur commune est de penser que l’inspection commune ‘préachat‘ en bâtiment serait une expertise en vice caché. L’inspection préachat ne permet pas de déceler le vice caché.
Il convient de citer les deux principales normes régissant la pratique des inspecteurs en bâtiment:
Les normes de pratique sont établies en considérant que l’inspection d’un bâtiment résidentiel ne correspond ni à une expertise, ni à une vérification de conformité aux codes et normes régissant le secteur de la construction. (Source: Norme de pratique de l’Ordre des technologues professionnels du Québec, Ordre des architectes du Québec, Ordre des évaluateurs agrées du Québec)
La présente Norme tient compte du fait que l’inspection visuelle de bâtiments n’est pas une expertise. Elle n’est pas une vérification de conformité aux codes du bâtiment, ni aux normes et règlements régissant le secteur de la construction et le secteur de la santé et sécurité, ni aux normes et règlements régissant l’assurabilité du bâtiment pour tout risque d’assurance. (Norme de pratique de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec)
Selon les normes de l’industrie, l’inspection commune en bâtiment n’est pas une expertise.
Elle ne traite pas des normes et des codes de construction, alors que la connaissance des normes de construction est un des fondements de l’expertise en vice caché du bâtiment.
La qualification et la prestation de service limitée de l’inspecteur en bâtiment n’est pas celle requise d’un expert pour l’expertise d’un vice caché.
L’expert est une personne et non une société.
L’expert est parfois est confondu avec l’entreprise, alors que ce n’est pas l’entreprise qui est qualifiée et entendue à titre d’expert par le tribunal, mais la personne qui réalisera l’inspection.
L’expertise du vice caché
Le rôle et les qualités personnelles de l’expert et ainsi que de l’expertise recherchés sont définis dans le Code de procédure civile du Québec, cité ci-dessous:
L’expertise a pour but d’éclairer le tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée. C.p.c.Q, article 231.
Le témoignage d’expert au tribunal est admissible pourvu que l’expert possède les qualités requises et que son témoignage soit nécessaire pour décider des questions techniques ou scientifiques sur le vice caché.
Le rapport de vice caché est destiné au dossier du tribunal à des fins de résolution du litige entre le vendeur et l’acheteur, suite à la transaction immobilière.
Pour éclairer le tribunal, quelles sont les qualités attendues dans la démarche et choix de la compétence votre expert? Le rapport d’expertise de l’expert devra aider le tribunal à comprendre les faits et la preuve technique en matière de normes et de code de construction.
Le tribunal apprécie la crédibilité des témoins experts, ainsi que la valeur scientifique ou technique des faits qu’ils relatent ou des opinions qu’ils émettent dans leur rapport d’expertise.
Le juge tient compte en plus de la nature et de l’objet de l’expertise, de la qualification et de l’impartialité de l’expert, de l’ampleur et du sérieux de ses recherches, ainsi que du lien entre les opinions proposées et la preuve.
Compétence en inspection de vice caché
Pour témoigner de manière probante sur la preuve qu’il présente dans son rapport, l’expert en inspection fera ses observations et les mesures requises sur les lieux.
Il s’agit d’une inspection orientée en recherche d’indice du vice caché et l’investigation proactive de la cause qui est à son l’origine.
L’inspecteur devra pouvoir faire le lien entre les faits observés et les opinions émises, car il devra contre expertiser le rapport d’inspection la partie adverse.
Pour établir le bon diagnostic, l’expert retenu devra être compétent dans son inspection visant à déterminer l’origine du vice caché et sa cause.
L’expert en inspection sera en mesure de faire l’investigation technique, la prise de mesure, le sondage et l’analyse selon les normes et règles de l’art de la construction et de la science du bâtiment.
Pour qualifier le vice, l’inspection inclut au besoin la recherche des faits techniques l’analyse en fonction des normes et les Codes de construction du bâtiment qui étaient en vigueur à l’époque de la construction du bâtiment.
Pour recommander les travaux correctifs appropriés, l’expert en inspection devra être en mesure de lire les plans de construction, d’effectuer les calculs de coûts de travaux requis pour l’estimation du quantum, comprendre et interpréter les normes de construction de l’époque ainsi que les normes et les Codes de construction contemporains.
Pour donner des explications probantes au tribunal quant à l’origine et la nature d’un vice caché, l’expert choisi devra être en mesure de formuler des explications techniques ou scientifiques sur les règles de l’art de la construction des bâtiments.
Inspection visuelle
Sa connaissance du bâtiment, jumelée à sa démarche d’inspection visuelle sur les lieux, permet à l’expert en inspection de rechercher et de détecter les indices de vices du bâtiment.
L’inspection visuelle est faite dans des conditions d’accès et de luminosité suffisantes pour percevoir les anomalies. Au besoin, l’inspection visuelle est bonifiée par l’usage d’outils de grossissement pour mieux voir les surfaces suspectes.
Inspection aux instruments
Pour accomplir son mandat, l’inspecteur expert en vice caché maitrise les instruments spécialisés qui lui permettent de surpasser les limitation de l’inspection visuelle.
L’inspection aux instruments, est complémentaire à l’inspection visuelle. L’inspection aux instruments est habituellement sans dégât et non destructive
L’expérience des vices cachés du bâtiment jumelée à l’inspection à l’aide d’instruments de pointe spécialisés, permet le dépistage de vices cachés dans les murs, les plafonds et autres cavités dissimulées.
Entres autres techniques spécialisées, la détection d’infiltration d’eau dans le bâtiment par l’expert en thermographie fait également partie de l’inspection aux instrument et l’expertise en bâtiment d’inspection expert.
La thermographie ci-dessus démontre des indices d’infiltration dans les surfaces intérieures du toit cathédrale de la maison dans le relevé de l’inspection infrarouge.
Inspection intrusive
Lorsque l’inspection aux instruments décèle des défectuosité internes, l’inspection intrusive permet de valider les résultats de l’inspection aux instruments.
Selon le besoin, l’expert vérifie l’état des cavités internes cachées dans les murs, les plafonds ou les planchers. Il effectue des forages ou des coupes techniques par inspection intrusive. Il évalue l’étendue des travaux correctifs requis
L’inspection intrusive permet de recueillir la preuve photographique, lorsque requis lors d’un mandat d’inspection lors de l’expertise légale en vice caché.
La déclaration de l’expert au rapport de vice caché.
L’article 235 C.p.c prévoit la déclaration par l’expert à l’exécution de sa mission d’expertise du vice caché:
Je déclare que j’exécuterai ma mission en tant qu’expert avec objectivité, impartialité et rigueur. Afin d’éclairer le tribunal dans sa prise de décision, je donnerai un avis au meilleur de mes compétences sur les points qui me seront soumis en tenant compte des faits relatifs au litige. J’informerai, sur demande, le tribunal et les parties de mes compétences professionnelles, du déroulement de mes travaux et, le cas échéant, des instructions que j’aurai reçues d’une partie.
Je respecterai les délais qui me seront donnés et, au besoin, demanderai au tribunal les directives nécessaires pour accomplir ma mission.
Le bon choix d’expert en inspection de vice cachés
Pour faire le bon choix, demandez trois curriculum vitae qui énumèrent les qualifications professionnelles personnelles des experts. Vous pourrez ensuite comparer les compétences en matière d’expertise en vice caché, et faire le bon choix
Reconnu à la cour, l’expert est à votre service pour vous appuyer au long de votre démarche judiciaire. Spécialisé en vices cachés, l’expert en inspection est reconnu dans le domaine pour son expérience pratique sur le terrain, sa rigueur scientifique et sa connaissance en Code de construction. Il analyse la défaillance, identifie la cause et il vous conseille sur la marche à suivre.
Bénéficiez de notre expérience en inspection de vice cachés. Pour les compétences et qualifications professionnelles en matière d’expertise en vice caché de votre expert demandez ici son curriculum vitae.
Si vous êtes aux prises avec un problème de vice caché, nous sommes à votre service pour l’expertise légale en vices cachés de rénovation et de construction.
- Consultation d’ingénieur expert, évaluation dossier
- Analyse de rapports d’inspection
- Inspection visuelle
- Inspection au instruments
- Inspection intrusive
- Test sur le site
- Description des travaux correctifs
- Rapport d’expertise légale d’ingénieur
- Assistance à la conférence de règlement à l’amiable
- Service d’ingénieur témoin expert au tribunal
Depuis 25 ans, les vices cachés font partie de notre quotidien.
INSPECTION EXPERT: L’expérience et la science du bâtiment.
Note: Cette information sur le choix de votre expert en vice caché du bâtiment n’est pas un avis ou un conseil juridique. Votre avocat et votre notaire sont vos meilleurs conseillers en matière légale.
Sources : Code de procédure civile, Québec et L’expert, recevabilité, qualification et force probante, Formation continue ; Barreau du Québec.